1. Административный эмфитевзис (bea) и продажа

строительного объекта до окончания строительства (VEFA)

Прежде всего, эмфитевзис - это частноправовой договор, применяемый в особой сфере, а именно в сельском хозяйстве. Определение эмфитевзиса дается в ст. L.451-1 и последующих положениях Кодекса о сельском хозяйстве. Изначально идея эмфитевзиса заключалась в том, чтобы предоставить возможность лицу, эксплуатирующему сельскохозяйственное предприятие, осуществлять свою деятельность в течение достаточно долгого периода, не опасаясь, что собственник может внезапно потребовать возврата своего имущества. Этим объясняются особенности эмфитевзиса: данный вид арендного договора заключается сроком не менее чем на 18 и не более чем на 99 лет; арендная плата, вносимая арендатором, именуемым также эмфитевтом, невысока, но в качестве компенсации все сооружения, построенные арендатором, по истечении срока аренды переходят в собственность владельца недвижимости (юридически данной недвижимостью зачастую является земля), именуемого арендодателем; и наконец, арендатор (наниматель) обладает вещными правами (вещное право - это право, касающееся движимого или недвижимого имущества, противопоставляется обязательственному праву, представленному, в частности, правом требования, т.е. обязанностью должника отдавать, делать или не делать), которые он может отдавать под залог.

Возникает вопрос: возможно или нет применение эмфитевзиса к административным органам, субъектам публичного права, и могут или нет последние его использовать? В действительности необходимо провести определенное разграничение имущества, принадлежащего различным субъектам права. Для этого нужно, прежде всего, знать, что во французском праве субъекты публичного права (главным образом территориальные, такие как государство и административно-территориальные образования) обладают как публичным, так и частным имуществом.

В отношении частного имущества не возникает никаких затруднений, так как к нему применяется частное право, и, следовательно, не существует никаких препятствий для того, чтобы субъекты публичного права в данном секторе использовали эмфитевзис.

Проблема заключается в публичном имуществе, так как оно регламентируется на основе очень старого принципа, именуемого принципом неотчуждаемости,который, как следует из названия, запрещает организации-собственнику отчуждать имущество. Однако данный принцип имеет под собой лишь законодательную, но не конституционную основу, что сохраняет за законодателем право на внесение изменений в соответствующий закон.

Законодатель посчитал, что было бы желательно, чтобы вещные права устанавливались и в отношении публичного имущества публично-правовых образований. Первоначально Закон от 5 января 1988 г. предусматривал на базе положений, обобщенных в ст. L.1311-2 и последующих нормах Общего кодекса об административно-территориальных образованиях (CGCT),возможность эмфитевзиса для публичного имущества административно-территориальных образований. Данные положения неоднократно пересматривались. В настоящее время подобные эмфитевзисы, именуемые с 2006 г. административными эмфитевзисами(ВЕА),могут заключаться на публичное имущество административно-территориальных образований с целью осуществления от имени административно-территориального образования функций публичной службы либо в целях осуществления деятельности в общественных интересах, находящейся в рамках их компетенции, либо в целях выделения религиозной ассоциации помещения, открытого для свободного посещения, либо в целях строительства и соответствующего оснащения спортивных объектов, либо, как это было до 31 декабря 2007 г., для удовлетворения потребностей органов правосудия, полиции или жандармерии, а также потребностей публичных лечебных учреждений или санитарных организаций, имеющих статус юридических лиц публичного права, и нужд противопожарных и иных спасательных служб департаментов, как было установлено до 31 декабря 2010 г.

Как отмечалось выше, такие виды арендного договора позволяют создавать вещные права на публичную собственность. CGCTотсылает нас к ст. L.451-1 Кодекса о сельском хозяйстве. Однако споры в отношении эмфитевзиса лежат вне компетенции административных судов. Таким образом, вещные права, возникающие на основе договора аренды, не могут быть уступлены или свободно отдаваться в залог.

Другая форма экстернализации - продажа строительного объекта до окончания строительства (VEFA).Речь идет о частноправовом договоре, заключаемом государственным органом, определение этого договора содержится в Гражданском кодексе. Согласно ст. 1601-3 данного Кодекса продажа строительного объекта до окончания строительства представляет собой договор, "по которому продавец незамедлительно передает покупателю свои права на землю, равно как и на владение существующими строениями. Будущие постройки становятся собственностью покупателя по мере их появления. Продавец сохраняет права на строительство до момента приемки работ".

Административно-территориальные образования, в частности регионы, использовали данную форму, вызывающую множество юридических вопросов. В отношении этой формы, как и в отношении эмфитевзиса, говорится о "комплексной финансовой схеме". Иногда бывает сложно определить, в каком правовом поле находится конкретный вопрос, так как в некоторых случаях разграничение финансовой схемы и сделки вызывает затруднения. Интересно здесь то, что именно комплексная финансовая схема позволяет распределить во времени оплату за работы, осуществляемую в форме арендной платы.